不動產投資信托基金（簡稱“商業(yè)不動產REITs”）試點迎來重大進展。近日，由中國證監(jiān)會研究起草的《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》向社會公開征求意見，反饋截止時間為12月27日。記者從滬深交易所獲悉，目前配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點項目培育等工作正緊鑼密鼓推進，相關規(guī)則將同步征求市場意見。
業(yè)內人士表示，未來的一段時間都將是REITs市場發(fā)展的關鍵期。商業(yè)不動產REITs的推出有助于支持構建房地產發(fā)展新模式，在“防風險、穩(wěn)增長”中發(fā)揮積極作用。同時，萬億級存量資產盤活也將為我國REITs市場注入新活力，新一輪規(guī)模擴容值得期待。
征求意見稿主要包括四方面內容：一是產品定義，商業(yè)不動產REITs是指通過持有商業(yè)不動產以獲取穩(wěn)定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業(yè)不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。四是強化監(jiān)管責任，明確各監(jiān)管機構依法依規(guī)履行商業(yè)不動產REITs監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責。
南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝對《經濟參考報》記者表示，此次制度設計的亮點在于“明確邊界+壓實責任”。將優(yōu)質商業(yè)不動產納入公募REITs范圍，精準對接寫字樓、商場等存量資產盤活需求，同時在底層資產篩選、現金流要求等方面延續(xù)成熟框架，實現創(chuàng)新與穩(wěn)健的平衡。另外，征求意見中強化管理人主動運營責任與專業(yè)機構把關義務，為試點平穩(wěn)運行打下制度根基。
當前，我國商業(yè)不動產存量規(guī)模龐大，在資產盤活領域仍是“藍海”。根據北京大學光華管理學院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。從資產類型看，寫字樓、酒店、零售商業(yè)是房地產存量中的重要組成部分，其證券化將顯著提升REITs市場的規(guī)模和影響力。另據中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云此前介紹，粗略估計，我國狹義商業(yè)地產（僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）存量規(guī)模約為40萬億至50萬億元。
“商業(yè)不動產REITs的推出，有助于將重資產轉化為可流動的金融產品，不僅為優(yōu)質資產持有方提供資金退出渠道，更吸引社會資本參與存量資產的盤活。REITs要求底層資產具備持續(xù)盈利能力，間接促使企業(yè)提升管理效率與服務質量，這也將推動商業(yè)地產從‘開發(fā)銷售’向‘持有運營’模式轉型，形成良性循環(huán)。”仲量聯(lián)行評估咨詢服務部中國區(qū)總監(jiān)熊建平表示。
截至目前，全市場共有77單產品上市，發(fā)行規(guī)模超2000億元（含擴募），行業(yè)首單、區(qū)域標桿漸次落地，示范性和規(guī)模性不斷增強，市場容量持續(xù)提升，運行整體平穩(wěn)，投資者群體日益成熟，為推出商業(yè)不動產REITs奠定了堅實的制度基礎、市場基礎和生態(tài)基礎。
同時，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優(yōu)質商業(yè)項目作為底層資產的商業(yè)房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs及持有型不動產資產證券化（ABS）產品發(fā)行規(guī)模已接近千億元，市場各方對商業(yè)不動產的估值邏輯、運營管理、產品機制設計等方面也形成了較為廣泛的共識。
滬深交易所相關業(yè)務負責人表示，將按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，優(yōu)化完善REITs配套規(guī)則，開展系統(tǒng)適配性改造，協(xié)同市場各方做好商業(yè)不動產REITs項目培育和儲備，穩(wěn)步推動商業(yè)不動產REITs試點落地。同時，把好資產“入口關”，切實做好風險防范，引導相關主體歸位盡責，共同構建運轉高效、風險可控、生態(tài)健康的REITs市場體系，持續(xù)增強多層次資本市場服務實體經濟質效。
“我國商業(yè)不動產REITs試點的啟動是資本市場深化改革的關鍵一步，其成功依賴于優(yōu)質資產篩選、市場化運營機制和穩(wěn)健的監(jiān)管框架。未來需通過‘試點-總結-擴容’的路徑逐步完善，最終形成與國際接軌且符合國情的REITs生態(tài)體系。”熊建平表示。(來源：經濟參考報)
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